Erbimmobilien in Spanien
Comprar la herencia y pagar a sus hermanos (ES)
Dieser Artikel ist auf Spanisch geschrieben für einen guten Freund der mir folgende Frage schickte.
„Cuando se hereda un piso.. cual es el valor el del mercado o el del catastro? Y que hago? Hemos heredado un piso y yo me lo quiero comprar y dar la parte a mis hermanas pero cual es el valor“
Er und seine zwei Schwestern haben die Wohnung ihres Vaters geerbt. Mi amigo will die Wohnung kaufen und die Schwestern auszahlen.
In Spanien ist die Steuerabgabe beim Immobilienerwerb umfangreicher als in Deutschland und hat gravierende Auswirkungen auf die Besteuerung des Hauskaufs jetzt und evtl. eines späteren Hausverkaufs.
Aufgrund der Verdoppelung (!) der Erbfälle in 2021 nicht nur in Spanien sondern weltweit ist das Thema Erben von Immobilien für viele Menschen interessant. Das Aufsuchen rechtlicher Beratung spezialisiert auf Immobilien Erbrecht ist absolut empfehlenswert.
Vale, empezamos..
Qué hacer y cómo funciona la herencia de vivienda?
Hay muchas cosas que se tiene que tener en cuenta a la hora de una herencia. Se tiene que saber bien no sólo los diferentes tipos de impuestos, que se tiene que pagar a la hora de comprar o vender una casa heredada, sino también que ellos surgen del caso presente.
La aceptación de una herencia es un acto voluntario donde cada una de los herederos declaran su intención ante de un notario individualmente. Cada uno la puede aceptar o repudiar. Mientras que en la participación de la herencia, los herederos la reparten y adquieren la propiedad de la herencia. En el caso presente todos los herederos han aceptado la herencia y están de acuerdo sobre el acto.
Los impuestos que se deben abonar
Si se trata en una vivienda nueva se pague el impuesto sobre el valor añadido (IVA) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
Si se trata de una vivienda usada se pague el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (ITP) que son según Comunidad entre 4-10%. El porcentaje p.e. en Madrid son 6% se tiene que aplicar sobre el valor de referencia del catastro.
En caso que se vende por un precio más caro que su valor de referencia el ITP y el IAJD se deben calcularse sobre la cifra que sea más alta entre el valor de referencia y el precio de la vivienda.
Continuamos con la clarificación de los dos diferentes tipos de valores que afectan a la herencia.
El valor catastral vs. el precio de mercado
Hay por un lado el valor catastral, que pone el gobierno, que es el precio mínimo que vale la casa y por otro lado el precio de mercado. El precio de mercado es el precio que los interesados están dispuestos a pagar. Todos conocemos el principio de oferta y demanda que afecta gravemente al precio de una vivienda. Así fácil es el precio de mercado. El valor catastral es por ley menor que el de mercado.
En el valor de mercado influyen factores como el mercado actual y la tipología de inmuebles, la demanda que existe y el contexto económico. El valor catastral no depende de fluctuaciones ni circunstancias del mercado si no que se que basa en factores como p.e. la localización del inmueble, el estado, el ano de construcción, el valor del suelo, el uso y la explotación del terreno.
En términos generales es importante comprobar si las informaciones en el registro catastral son correctas y tener en cuenta que el valor catastral de la propiedad es en torno a un 50 % menor que el de mercado.
El valor del mercado se calcula a la hora de comprar o vender un inmueble mientras que el valor catastral se usa para saber los impuestos que se pagara por el piso. Cuando se realiza la partición y adjudicación de los bienes se calcula el valor de mercado para un reparto justo entre los herederos al precio de mercado actual.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal
Ten en cuenta que cuando compres parte de la herencia a un hermano deberás abonar tanto el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como la plusvalía municipal.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se gestiona a nivel autonómico y tributa entre un mínimo del 7,65% y un máximo del 34%.
Según el art. 9 núm. 2.3. del Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en el caso de los bienes inmuebles, el valor de la base imponible será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.
La compraventa de inmuebles está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). La gestión del impuesto corresponde a la comunidad autónoma en la que se encuentran los inmuebles. Los tiposimpositivos son distintos para cada comunidad autónoma. Los bienes y derechos que se declaran en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas deben valorarse por su valor a la fecha en que se cause el acto o contrato. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.
La venta de inmuebles nuevos por el promotor (primeras entregas) tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
La venta de inmuebles usados por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de edificaciones) tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
La venta de inmuebles por particulares tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
Los tipos impositivos establecidos actualmente son 10% con carácter general o 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Con carácter general en la transmisión de bienes inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre ellos se aplicará el 6 por 100.
Las personas físicas que adquieran un inmueble que vaya a constituir su vivienda habitual podrán aplicarse una bonificación del 10% de la cuota tributaria. Esta bonificaciónserá aplicable, exclusivamente, cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 250.000 €. Esta bonificación es incompatible con la aplicación del tipo del 4% previsto para las adquisiciones de vivienda por familia numerosa.
La plusvalía municipal pagan los herederos de la vivienda. Es un impuesto municipal que en general beneficia el valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU.
Responsable por ese tema es la Oficina de Atención Integral al Contribuyente. Los ayuntamientos ofrecen calculadoras de forma informativa para el impuesto de plusvalía. p.e. el de la Comunidad de Madrid
En las adquisiciones de herencia el Valor de adquisición es la valoración del inmueble que se declaró en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Los plazos de pagar el IIVTNU son 30 días en caso de venta de un inmueble o donación y 6 meses en caso de una herencia, prorrogable hasta un año.
Se aplica el impuesto municipal de su municipio (que difiere de un municipio al otro) a la base imponible.
Existen dos tipos de cálculo:
La plusvalía real calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta y El Sistema objectivo que refleja las evoluciones del mercado inmobiliario. Si se puede demostrar que la plusvalía real es inferior del método del sistema objectiva, se puede aplicar la real.
Conclusión
Respecto a la complexidad del tema y la afectación grave a los impuestos una consulta previa a abogados especializados en herencias debería ser imprescindible. Además se recomiende prolongar el plazo de pagar los impuestos siempre cuando se pueda.
Cómo el número de herencias que crece constantemente respeto al hecho repentina e inesperada se doblaban (!) los casos en el año 2021 no solo en España sino a nivel mundial.
beatajulia
la inmobilaria en la que se confie
Nota: La información proporcionada aquí no constituye asesoramiento legal. La inmobilaria no asume ninguna responsabilidad por la puntualidad, exactitud e integridad de la información proporcionada aquí. Lo mismo se aplica a la información enlazada, sobre la cual la inmobilaria no tiene ninguna influencia.
Fuentes:
https://www.bankinter.com/blog/finanzas-personales/plusvalia-municipal
https://www-s.munimadrid.es/IVTNU_WBAUTLIQ/calculadora.htm
https://www.bbva.com/es/es/salud-financiera/que-es-el-impuesto-de-sucesiones-y-cuando-hay-que-pagarlo-en-espana/
https://www.apd.es/valor-catastral-y-valor-de-mercado-diferencias-y-calculos/
https://expertabogados.com/valoracion-de-herencias-por-valor-catastral-o-de-mercado/
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1987-28141
https://administracion.gob.es/pag_Home/Tu-espacio-europeo/derechos-obligaciones/ciudadanos/residencia/compraventa-bienes-inmuebles/impuestos.html#:~:text=La%20venta%20de%20inmuebles%20nuevos,Transmisiones%20Onerosas)%20(ITP).