Immobilien Teilverkauf und seine Risiken
Nun ist es offiziell – der Teilverkauf einer Immobilie ist nicht empfehlenswert, Vorsicht ist geboten. Auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, warnt vor dem derzeit stark beworbenen Teilverkauf von Immobilien.
Was ist ein Teilverkauf einer Immobilie
Bei einem Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie verkauft, während man in seinem Eigenheim wohnen bleibt. Eine sehr sympathische Idee, gerade wenn das Geld knapp wird oder man sich einen besonderen Wunsch erfüllen möchte.
Wie funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie
Der Immobilieneigentümer verkauft i.d.R. bis zu 50% seiner Immobilie und bekommt per Nießbrauchrecht ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht eingeräumt. Dafür dass er in seiner Immobilie wohnen bleiben darf, zahlt er ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Teilkäufer.
Risiken eines Immobilien Teilverkaufs
Die Risiken eines Teilverkaufs sind erheblich.
Im schlimmsten Fall, muss man die Immobilie verlassen.
Nutzungsentgelt beim Immobilien Teilverkauf
Das Nutzungsentgelt, welches praktisch mit dem Mietzins vergleichbar ist, kann
ein Prozentsatz vom Kaufpreis (z.B. 5%)
oder ein Festbetrag (z.B. 450 € monatlich)
oder variabel an die Inflationsrate geknüpft sein (oh oh derzeit).
Es wird i.d.R. nur für 10 Jahre festgeschrieben und danach neu vereinbart.
Wenn Sie das (steigende) Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen können, können Sie ggf. weitere Teile der Immobilie an den Teilkäufer übertragen und haben so immer weniger vom Eigenheim.
Teilkäufer insolvent vom Immobilien Teilverkauf
Wenn der Teilkäufer Insolvenz anmeldet und Sie nicht die Mittel für den Rückkauf aufbringen können, ist die Wahrscheinlichkeit einer Zwangsversteigerung und eines Auszugs aus Ihrer Immobilie vorprogrammiert.
Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch abgesichert. Wenn der Teilkäufer den Kauf über eine Bank finanziert, steht diese im ersten Rang im Grundbuch und hat damit mehr Rechte als Sie, wenn Sie im zweiten Rang stehen.
Mindesterlös Rückkauf oder Gesamtverkauf im Immobilien Teilverkauf
Der Teilkäufer lässt sich für den Fall des Rückkaufs oder Gesamtverkaufs per Werterhaltungsklausel einen Mindesterlös zusichern. Für den Fall, dass Sie sich dafür entscheiden, fordert der Teilkäufer den Kaufpreis, den er gezahlt hat plus beispielsweise 17%.
Wenn Sie den Immobilienanteil für 100.000 € verkauft haben und dieser dann nur 90.000 € wert ist, müssen Sie dem Teilkäufer dank Werterhaltungsklausel 117.000 € bezahlen.
Zusätzlich zum Mindesterlös zahlen Sie ein sogenanntes Durchführungs-/Serviceentgelt/Abwicklungsvergütung auf den Verkaufspreis von z.B. 5%.
Es kann sogar sein, dass der Weiterverkauf untersagt wird, sodass die Möglichkeit eines Umzugs aus dem Verkaufserlös ausgeschlossen ist. In jedem Fall ist die Zustimmung des Teilkäufers zum Weiterverkauf erforderlich.
Auch wenn wir davon ausgehen, dass Immobilien im Wert steigen, Sie tragen das volle Wertentwicklungsrisiko.
Laufende Kosten der Immobilie beim Immobilien Teilverkauf tragen Sie allein
Die laufenden Kosten der Immobilie tragen Sie meist zu 100% selbst. Durch Sanierungen steigern Sie den Wert der Immobilie, davon profitiert auch der Teilkäufer, beteiligt sich aber, anders als in einem Mietverhältnis, nicht an den Kosten. Nicht zu vergessen sind die gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungsmaßnahmen, die durchgeführt werden müssen und von Ihnen allein bezahlt werden.
Keine Erfahrungswerte und komplexe Verträge im Immobilien Teilverkauf
Da das Thema relativ neu auf dem Markt ist fehlen aussagekräftige Erfahrungswerte, da diese einfach noch nicht vorliegen, weil noch nicht genug Zeit vergangen ist. Die Knackpunkte des Teilverkaufs bekommt der Eigenheimbesitzer erst später zu spüren.
Die Verträge sind so komplex, schlecht vergleichbar und schwer durchschaubar, dass selbst Notare Beurkundungen bereits abgewiesen haben.
Konditionen beim Immobilien Teilverkauf meist schlechter als bei einem Kredit
Die Konditionen eines Teilverkaufs sind i.d.R. schlechter als bei einem normalen Kredit. Das bedeutet, dass ein Kredit meist günstiger ist, als der Teilverkauf. Gesetzlich gibt es keine Vorschrift, dass ein Kredit bis zum Lebensende abbezahlt sein muss, weshalb sich das Gespräch mit der Bank seines Vertrauen – wenn diese nicht auch an einem Teilkauf interessiert ist – durchaus lohnen kann.
Ferner gibt es für alles eine Lösung, sei es der deutlich attraktivere Vollverkauf, wo Sie mit dem vollem Kaufpreis entscheiden können, was Sie damit machen wollen, z.B. in eine kleinere Immobilie ziehen und mit dem Rest des Geldes das Leben verschönern.
Bereits Ende 2022 urteilte Stiftung Warentest, dass derzeit kein Anbieter in Deutschland empfehlenswert ist.
Rechenbeispiel Immobilien Teilverkauf
Beispielrechnung Nutzungsentgelt Immobilien Teilverkauf
Immobilienwert: 450.000 €
Teilverkauf 25 %: Sie bekommen 112.500 €
Sie zahlen – neben den laufenden Kosten wie Instandhaltung, Modernisierung, Steuer, etc. – ein Nutzungsentgelt i.H.v. 5 % des Erlöses aus dem Teilverkauf:
das entspricht:
5.625 € pro Jahr
469 € pro Monat
56.250 € Nutzungsentgelt in 10 Jahren.
112.500 € Nutzungsentgelt in 20 Jahren.
In dem Beispiel haben Sie nach gut 10 Jahren die Hälfte des Geldes, welches Sie für den Teilverkauf bekommen haben, an den Teilkäufer zurückgezahlt. Nach 20 Jahren zahlen Sie drauf!
Beispielrechnung Gesamtverkauf / Rückkauf Immobilien Teilverkauf
Verkaufspreis: 400.000 €
Die Immobilie wird neu bewertet und ist rein theoretisch 50.000 € weniger wert.
Ihr Anteil 75%: 300.000 €
Beim Gesamtverkauf bekommt durch die Werterhaltungsklausel und den Mindesterlös der Teilkäufer nicht 100.000€ sondern seine gezahlten 112.500 € plus 17% (19.125 €) plus 5% Entgelt auf den Verkaufspreis (20.000€) von Ihnen. Somit blieben Ihnen:
400.000 €
– 112500 €
– 19.125 €
– 20.000 €
= 248.375 €
Um Ihre Kosten in den beispielhaften 10 Jahren zu berechnen, müssen Sie die in der Zeit gezahlte Nutzungsgebühr i.H.v. 56.250 € abziehen. Blieben 192.125 € über. Weniger als die Hälfte, als wenn Sie die Immobilie gleich voll verkauft hätten!
Beim Teilverkauf Rückkauf verhält es sich mit der Berechnung ähnlich:
Sie zahlen nicht nur die erhaltenen 112.500 € sondern plus 17% (19.125 €) plus 5% Entgelt (20.000€) plus das Nutzungsentgelt von 10 Jahren i.H.v. 56.250 €. In Summe zahlen Sie für 25% Ihres Hauses:
112.500 €
+ 19.125 €
+ 20.000 €
+ 56.250 €
= 207.875 €
Wenn man bedenkt, dass Ihre Immobilie ursprünglich mit 450.000 € und nun sogar nur mit 400.000 € bewertet wurde, ist das ein stolzes Sümmchen, das Sie zahlen!
Profit Immobilien Teilverkauf
Der Teilkäufer würde in diesem Beispiel, wenn die Immobilie nach 10 Jahren verkauft werden würde,
112.500 € ausgegeben und
56250 € Nutzungsentgelt + nennen wir es mal Verkaufserlös 207.875 € bekommen, also insgesamt 95.375 € verdient haben.
Ein gutes Geschäft, die Frage ist nur für wen.
Bitte beachten Sie, dass es sich um ein grobes Rechenbeispiel handelt, das die Rechnung vereinfacht verdeutlichen soll.
Fazit Immobilien Teilverkauf
Profitieren tut letztendlich und in Summe der Teilkäufer. Sie als Eigentümer machen auf Dauer Verlust, Sie verlieren Geld und womöglich auch Ihr Eigenheim.
Tipp Immobilien Teilverkauf:
Lassen Sie sich Zeit!
Informieren Sie sich zum Thema, studieren Sie das Angebot intensiv und die Vertragsunterlagen gründlich, kalkulieren Sie und nehmen Sie eine fachliche Beratung bei einem unabhängigen Anwalt oder Notar, der bereits Erfahrung auf dem Gebiet hat, in Anspruch, bevor Sie sich auf einen Deal einlassen, der Sie (und ggf. Ihre Erben) später nicht besser sondern schlechter dastehen lässt und Sie im schlimmsten Fall Ihr Eigenheim kostet.
Sprechen Sie mit Ihrer Familie und Ihren Freunden. Besonders ältere Menschen, die im Fokus der Anbieter stehen, sind für das Thema mit seinen Risiken zu sensibilisieren.
Immobilienverrentung als Alternative zum Immobilien Teilverkauf
Eine bessere Alternative – neben dem Vollverkauf – zum Immobilien Teilverkauf ist die Immobilienverrentung, die eine lebenslange Sicherheit garantieren kann. Welche Möglichkeiten der Immobilienverrentung es gibt und was es zu beachten gilt, lesen Sie in einem meiner nächsten blog Beiträge.
beatajulia
die Immobilienmaklerin Ihres Vertrauens
Hinweis: Die hier bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Die Maklerin übernimmt keine Haftung für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen. Gleiches gilt für die verlinkten Informationen, auf die die Maklerin keinen Einfluss hat.
Quellen:
https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Verbrauchermitteilung/weitere/2023/Meldung_2023_03_03_Immobilien_Teilverkauf.html
https://www.test.de/presse/pressemitteilungen/Immobilienverrentung-Teilverkauf-des-Eigenheims-im-Alter-nicht-empfehlenswert-5935369-0/
https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/teilverkauf-der-eigenen-immobilie-was-sind-die-haken-der-angebote-48054