Immobilienkredit vorzeitig ablösen und keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen
Wenn die Voraussetzungen vorliegen und alle notwendigen Angaben im Kreditvertrag gemacht worden sind, darf der Darlehensgeber nach § 502 Abs.1 BGB eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst werden soll.
Voraussetzungen für die vorzeitige Ablösung eines Immobiliendarlehens
Zu den Voraussetzungen gehört der Grund, warum der Immobilienkredit vorzeitig abgelöst werden soll. Benötigen Sie beispielsweise ein weiteres Darlehen für eine Sanierungsmaßnahme und Ihr Kreditgeber möchte Ihnen dieses nicht gewähren, dafür aber eine andere Bank, haben Sie – neben dem Verkauf der Immobilie – einen weiteren Grund und das Recht das Darlehen vorzeitig abzulösen.
Haben Sie keinen rechtlichen Anspruch auf die vorzeitige Ablösung des Immobilienkredites, wie z.B. bei Arbeitslosigkeit oder dem Tod eines Finanzierungspartners, sind Sie auf die Zustimmung Ihres Kreditgebers angewiesen. TIPP: Für solche Fälle sind besondere Versicherungen sinnvoll.
Angaben die im Kreditvertrag nicht fehlen dürfen
Im Darlehensvertrag müssen die erforderlichen Angaben vollständig gemacht worden sein. Das sind Angaben über die Laufzeit des Vertrages, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Außerdem müssen die Angaben und Berechnungen klar, prägnant, verständlich und nachvollziehbar sein. Die Kreditgeber sind zu Transparenz verpflichtet.
Wann Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen
Wenn die erforderlichen Angaben (s.o.) in Darlehensverträgen, die ab dem 21.03.2016 geschlossen worden sind, nicht vollständig sind, müssen Sie keine Vorfälligkeitsenschädigung zahlen.
Wenn der Sollzinssatz fest vereinbart wurde und 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung der Darlehenssumme abgelaufen sind können Sie den Immobilienkredit mit einer Frist von 6 Monaten entschädigungsfrei kündigen.
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Laut dem Bundesgerichtshof kann die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode (zurückgezahltes Darlehen wird auf dem Geld- und Kapitalmarkt wieder angelegt) oder der Aktiv-Aktiv-Methode (zurückgezahltes Darlehen wird wieder als Darlehen vergeben) berechnet werden.
Die Kreditgeber müssen ihren Kreditnehmern unentgeltlich und nachvollziehbar die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf Wunsch aushändigen.
Selber lässt sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zum Beispiel anhand des Rechners von Stiftung Warentest überprüfen.
Ermäßigung der Kosten – aktuelles EuGH Urteil
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits sollten die laufzeitabhängigen Kosten, wie z.B. Zinsen verhältnismäßig gesenkt werden, während die laufzeitunabhängigen Kosten, wie z.B. Bearbeitungskosten, die zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung bereits vollständig erbracht worden seien, i.d.R. nicht ermäßigt werden. Dieses Vorgehen wurde durch die neueste Rechtssprechung des Europäischen Gerichtshofes im Urteil C‑555/21 vom 09.02.2023 bestätigt.
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Quellen:
https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?mode=req&pageIndex=1&docid=270325&part=1&doclang=DE&text=&dir=&occ=first&cid=185744
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__502.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html
https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/baufinanzierung-vorzeitig-abloesen-ohne-extrakosten-aus-dem-baukredit-12773