Zwangsversteigerung von Immobilien – spannend
Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist auf der einen Seite unschön für den Immobilieneigentümer, für den Immobilienkäufer auf der anderen Seite aber eine Möglichkeit ggf. günstiger an eine Immobilie zu kommen.
ACHTUNG: Zwangsversteigerungen bald unattraktiv (hier klicken)
Was ist eine Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien wird, wie der Name schon sagt, eine Immobilie quasi mit Zwang zu Geld gemacht. In einem Vollstreckungsverfahren werden Ansprüche des Gläubigers durch staatliche Gewalt durchgesetzt.
Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung
Möglichkeiten einer Zwangsversteigerung für den Immobilieneigentümer gibt es viele, oftmals ohne dass man daran denkt.
Wie wir bereits kennengelernt haben, kann es bei der Immobilienverrentung zu einer Zwangsversteigerung kommen, dann z.B. wenn man sich für den Teilverkauf entschieden hat und die Nutzungsgebühr, also quasi die monatliche Miete, nicht (mehr) zahlen kann.
I.d.R. nehmen Immobilienkäufer einen Kredit auf, um eine Immobilie zu finanzieren. Auch hier gilt es, die Raten zu zahlen, andernfalls…
Die Zahlung der Grundsteuer ist ebenfalls notwendig. Zwar kommt es bei Ausbleiben dieser nicht direkt zur Zwangsversteigerung, jedoch werden ausgebliebene Zahlungen im Rahmen einer Zwangsversteigerung auch eingeholt, und zwar rückwirkend für vier Jahre.
Hier gilt die Regel, sich besser nichts zu Schulden kommen lassen und seine Rechnungen immer pünktlich bezahlen.
Wer ist für Zwangsversteigerungen zuständig
In Bremen ist das Amtsgericht, genauer gesagt die Abteilung für Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungssachen, für Zwangsversteigerungen von Immobilien zuständig.
Grenzt das Grundstück an Niedersachsen und ist ein Teil davon und ist ungewiß, welches Gericht zuständig ist, so hat das zunächst höhere Gericht eines der Amtsgerichte zum Vollstreckungsgericht zu bestellen.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab
Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks wird von dem Vollstreckungsgericht auf Antrag angeordnet.
Verkehrswert
Voraussetzung für eine Zwangsversteigerung bildet ein Verkehrswertgutachten, welches den Preis der Immobilie, den sogenannten Verkehrswert, abbildet. Hierfür wird ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger bestellt.
Öffentliche Bekanntgabe
Der Zwangsversteigerungstermin wird öffentlich bekannt gegeben. Sie finden diese i.d.R. unter: https://www.zvg-portal.de (Kostenpflichtige Angebote, wie es sie bei einigen Anbietern gibt, müssen Sie nicht bestellen.)
Oftmals ist neben Angaben zu der Immobilie auch ein Exposé mit Gutachtenauszug dem publizierten Termin beigefügt. So können Sie vorab recherchieren.
Sicherheitsleistung
Um an einem Zwangsversteigerungstermin mitbieten zu können, muss bei Gebotsabgabe eine Sicherheitsleistung i.H.v. 10% des Verkehrswertes nachgewiesen werden. Dies ist per Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, der nicht älter als drei Tage sein darf , oder per unbefristeter und unbedingter Bürgschaft eines Kreditinstitutes oder per vorheriger Überweisung an der Gericht, möglich.
Geringstes Gebot
Das geringste Gebot ist das, was mindestens geboten werden muss, damit das Gebot zulässig ist. Es soll den Gläubiger befriedigen und die Verfahrenskosten decken.
Am Versteigerungstermin
Nach Verkündung der Informationen zum Grundstück, zu den Gläubigern und derer Ansprüche, zum Verkehrswert und zu den Versteigerungsbedingungen können Sie Ihr Gebot abgeben und i.d.R. höher mitbieten. Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt, in welchem die Versteigerung geschlossen wird, müssen min. 30 Minuten liegen. Die Versteigerung wird so lange fortgesetzt, so lange Gebote abgegeben werden.
Zuschlagsversagungsgrenzen – wann das Gericht den Zuschlag versagen kann
Sollte das Meistgebot unter 50% des Verkehrswertes liegen, versagt das Gericht aus Schuldnerschutzgründen den Zuschlag.
Sollte das Meistgebot über 50%, aber unter 70% des Verkehrswertes liegen, und der Gläubiger einen Antrag stellen, versagt das Gericht ebenfalls den Zuschlag.
Dann findet ein neuer Termin statt, an dem die Mindestgrenzen nicht mehr gelten. Und dann wird’s für Kaufinteressenten noch spannender..
Müssen Belastungen übernommen werden
Wenn im Grundbuch eingetragene Rechte durch den Meistbietenden übernommen werden müssen, erläutert dies das Gericht vor Eröffnung der Bietezeit. Jedoch sind i.d.R. keine geldwerten grundbuchlichen Belastungen vom Ersteher zu übernehmen.
Zahlungsverpflichtung des Erstehers
Wenn Sie als Meistbietender den Zuschlag erhalten, wird ein sogenannter Verteilungstermin etwa sechs Wochen nach Versteigerungstermin bestimmt. Bis dahin muss das Meistgebot zuzüglich 4% Zinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin abzüglich der geleisteten Sicherheit an das Gericht überweisen werden.
Außerdem zahlen Sie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt und die Gebühr für die Grundbuchumschreibung ans Grundbuchamt.
Die Immobilie hat einen neuen Eigentümer
Der Meistbietende, der den Zuschlag erhält wird neuer Eigentümer der Immobilie. Das Eigentum an dem versteigerten Grundbesitz geht auf den Meistbietenden über.
Tipp für Immobilieneigentümer:
Grundsätzlich haben Sie als Immobilieneigentümer die Möglichkeit Ihre Immobilie vor Anordnung einer Zwangsversteigerung (zu einem höheren Verkaufspreis) selber zu veräußern und damit Ihre Schulden zu begleichen. Das ist durchaus einen Gedanken wert.
Sollten Sie sich bereits im Zwangsversteigerungsverfahren befinden, besteht, ggf. die Möglichkeit die Immobilie vor der Zwangsversteigerung auch ins letzter Minute zu retten. Das Verfahren wird vom Gericht eingestellt, wenn Sie z.B. im Versteigerungstermin vorweisen, dass Sie den entsprechenden Betrag ans Gericht überwiesen haben. Nach §30a können Sie das Gericht um die Einstellung des Verfahrens für die Dauer von sechs Monaten bitten, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird. Lassen Sie sich von einem Juristen Ihres Vertrauens beraten.
Sollte die Zwangsversteigerung nicht abwendbar sein, so tut es verständlicherweise weh, doch mit größter Wahrscheinlichkeit sind Sie die Sorgen und die Schulden, die damit verbunden waren, los und können (irgendwann) wieder aufatmen.
Tipp für Immobilienkäufer:
Eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung zu erwerben kann sich durchaus lohnen, da diese um einiges günstiger sein kann.
Man sollte auf ein paar Dinge achten, z.B. dass die Immobilie schuldenfrei ist und welche Rechte auf ihr liegen. Ggf. gibt es die Möglichkeit die Immobilie vorab zu erwerben, sodass Sie nicht mit Anderen um den Zuschlag feilschen müssen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gläubiger, ggf. auch die finanzierende Bank, einverstanden ist.
Ist die Immobilie noch bewohnt gilt es die bisherigen Eigentümer hinauszubitten (der Zuschlagsbeschluss gilt als Räumungstitel), das geht auch bei vermieteten Räumen. Nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung §57a, ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Wichtig ist das berechtigte Interesse, wie z.B. Eigenbedarf, darzulegen.
Fazit Zwangsversteigerung von Immobilien
Zu erwähnen ist, das zwischen Gutachten und Zwangsversteigerungstermin einige Zeit dazwischen ist, sodass sich preislich am Markt was geändert haben wird, und sich dies bei steigenden Preisen noch mehr zum Schnäppchen für Sie entwickeln kann. Aktuell dürften sich die Gutachten aller Zwangsversteigerungsobjekte an den bereits stark gestiegenen Verkaufspreisen orientieren, sodass dieser Aspekt an Bedeutung verloren hat. Zu Zeiten sehr starker Nachfrage nach Immobilien sind Zwangsversteigerungen eine Option um überhaupt an Immobilien zu kommen, auch wenn auch im Zwangsversteigerungsverfahren die Gebote und somit die Preise explodierten.
beatajulia
die Immobilienmaklerin Ihres Vertrauens
Hinweis: Die hier bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Die Maklerin übernimmt keine Haftung für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen. Gleiches gilt für die verlinkten Informationen, auf die die Maklerin keinen Einfluss hat.
Quellen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Zwangsvollstreckungsrecht
https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57a.html
https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__30a.html
https://www.amtsgericht.bremen.de/abteilungen/zwangsversteigerung-1674
https://www.zvg-portal.de